ה- VEFA, המכונה גם "רכישה מחוץ לתכנית", הוא חוזה לרכישת נדל"ן שטרם נבנתה. העסקה מבוססת על התחייבות היזם למסור את הנכס לאחר סיום הבנייה.
- חוזה הזמנה
- הסכם המכר
- נוֹטָרִיוֹן
- תַשְׁלוּם
- מְסִירָה
- Covid
מכירה במצב השלמה עתידי היא סוג של חוזה לפיו הרוכש רוכש נדל"ן לפני תום בנייתו. האינטרס של היזם הוא לממן בנייה זו בזכות הסכומים ששילם הרוכש. באותה מידה VEFA יכולה לעסוק בבית אחד כמבנה. בהתחשב בסיכונים שנגרם לרוכש (אי השלמה לאחר התשלום, מסירת טובין שאינו עומד בחוזה, ליקויי בנייה וכו '), המכירה במצב השלמה עתידי כפופה לתקנות. ספֵּצִיפִי. סכנות יכולות לשנות את המפרט. במקרה זה, על היזם לחתום על תיקון. ברגע שנחתם חוזה VEFA,המוטב רוכש זכויות קניין בשטח ובבניין ככל שמתקדמת העבודה: חניה, גינה, שטחי מגורים, חזית וכו '.
ממה מורכב חוזה ההזמנות של VEFA?
לפני החתימה הסופית של ה- VEFA, בדרך כלל מתקיימת חתימה על חוזה ראשוני: חוזה ההזמנה. מסמך זה אינו חובה. זה מאפשר לך להזמין נכס אם פרויקט הבנייה מצליח ולקבוע את תנאי המכירה.
הוא קובע את המחיר המשוער אך גם את שטח האירוח , מיקומו בפרויקט הנדל"ן, בנייני חוץ, הציוד הכלול, הסטנדרטים הטכניים שיוחלו וכו '. עליו לציין את המועד בו יש לסיים את המכירה הסופית, את מועד מסירת הטוב וכן את העונשים המאוחרים. עליו להזכיר גם את התנאים שבהם היזם יכול לנטוש את הפרויקט. אפשר לעבור נוטריון. לרוכש 10 ימים לשקול מחדש את התחייבותו.
כינון חוזה ההזמנה עשוי להיות מלווה בתשלום פיקדון ביטחון על ידי הרוכש . סכום הפיקדון תלוי בערך המשוער של הנכס. זה מגיע למקסימום של 5% ממחיר הרכישה כאשר החוזה הסופי אמור להיחתם בתוך השנה ו- 2% כאשר יש לחתום על המכירה תוך שנתיים . אם המכירה עולה על שנתיים, לא ניתן לדרוש פיקדון.
איך עושים חוזה מכר ב- VEFA?
לאחר אישור פרויקט הנדל"ן המחזיקים בחוזה הזמנה מקבלים חוזה מכר במכתב עם אישור קבלה חודש לפני החתימה בנוטריון. חוזה זה מציין את המחיר הסופי ואת תנאי התשלום. הוא מתאר את הבניין שיוקם ומאשר את ההתחייבויות שבחוזה ההזמנה. ישנם שני סוגי חוזים
- חוזה המכירה במצב ההשלמה העתידי: במקרה זה, הרוכש הופך לבעל הקרקע בעת חתימת החוזה, ואז הדיור כפי שהוא נבנה.
- חוזה המכירה הפורוורד: הרוכש הופך לבעלים בתום העבודה.
הוא מציין את זמני האספקה, המחיר הכולל של המכירה ומפרט את הערבויות החובה והאופציונליות השונות (השלמה, תאימות, ליקוי בבנייה, עשר שנים, שנתיים ...). לכך מתווספים מספר מסמכים כמו תקנות הבעלות המשותפת ותעודת ביטוח הנזק. אם חלו שינויים מאז ההזמנה, יש לנהל משא ומתן עליהם עם כל רוכש עתידי ולהקליטם בגרסה האחרונה של חוזה המכירה. לא ניתן לשנות את הגרסה שנשלחה לחתימה. תקופת הצינון היא עשרה ימים אם לא קדם לחוזה חוזה הזמנה.
האם עלינו לעבור נוטריון עם VEFA?
כמו כל מכירת נדל"ן, המכירה במצב ההשלמה העתידי נקבעת על ידי נוטריון . זה האחרון שאחראי על פרסום שטר המכר בתיק המקרקעין של שירות המשכנתא שהנכס תלוי בו. הקמת חוזה שכזה כרוכה בתשלום דמי נוטריון. אך באשר לכל רכישה בחדש, ה- VEFA נהנה מדמי נוטריון מופחתים, ששיעורם הוא בין 2 ל -3% (מול 7% מינימום בישן, לאחר המכירה החוזרת הראשונה). עם זאת, מאז 2013, תעריף מופחת זה אינו מוחל עוד על בתים שנרכשו מחוץ לתכנית ונמכרו מחדש בפעם הראשונה תוך חמש שנים מרגע השלמתם.
מהם תנאי התשלום מחוץ לתכנית?
התשלום אינו מתבצע בבת אחת. על הקונה להתנדנד בהתאם להתקדמות העבודה, כפי שנקבע בחוזה המכירה. נקבעו סכומים מרביים:
- 35% מהמחיר הכולל עם השלמת היסודות
- 70% כאשר מקום הלינה הוצא מהמים
- 95% עם סיום הבניין.
משלוח VEFA, איך זה הולך?
המשלוח תואם את היום בו היזם נותן את מפתחות האירוח לבעלים וממנו ניתן לאכלס אותו. לא מדובר בקבלת העבודות. זה מתרחש בין היזם לחברות הבניין. זה לא אמור למנוע ממך להשתלט על תוכן חוזה המכירה ולבדוק נקודה אחר נקודה את ההתחייבויות שהקדם יזם: מרחב מגורים, שטחים משותפים, בנייני חוץ ... בקש העתק ממעשה קבלת העבודה.
כך תהיו מודעים לנקודות המחלוקת שכבר צוינו. אם אתה מוצא חדשים, עליך להזמין מקום. לאחר מכן יש לסרק את הבית כדי לזהות פגמים נסתרים. יש לציין את כל מה שלא מתאים לך בדוח המסירה. אם שכחתם, יש לכם 30 יום להודיע עליהם. לשם כך, יש ליידע אותם במכתב עם אישור קבלה. בהתאם לאופי הליקויים שנצפו, ניתן לחסום את תשלום היתרה.
בחוזי מכר זמן המסירה מופיע בשתי צורות: תקופה בחודשים (15 חודשים, 18 חודשים, 22 חודשים ...) או תאריך. אם הבחירה מותרת, בחר בתאריך מכיוון שהוא יקבע את נקודת המוצא של הערבויות השונות של היצרן. כך, במקרה של עיכוב, יהיה קל יותר להשיג תיקון.
מה משתנה עם משבר הבריאות Covid-19?
צו שפורסם במרץ שינה כמה מגבלות זמן. "תקופת חודשיים שנותרה לבית העירייה כדי לענות על הצהרת כוונה לזרות (DIA) תחדש ב 24- במאי 2020, כאשר התקופה הושעתה מ 12 במרץ 2020", מסביר אתר השירות. פּוּמְבֵּי. "לדוגמא, לדי.איי.אי שהוגש לפני 12 במרץ 2020, יש לבית העירייה חודשיים לספק תגובה מ- 24 במאי 2020 על ידי ניכוי מספר הימים בין הגשת ה- DIA ל- 12 במרץ 2020". מצד שני, תקופת הנסיגה בת עשרה הימים לא הוארכה, מכיוון שנוטריונים יכולים לבצע פעולות מרחוק במהלך המשבר.