ההצלחה של השקעה בשכירות נמדדת ברווחיות שלה. במובן זה, תחילה השקעה "טובה" חייבת להיות רווחית, כלומר לאפשר למשקיע להפיק הכנסה (או, לכל הפחות, לא להפסיד כסף). כיצד מודדים את תשואת השכירות? מהם הקריטריונים שיש לקחת בחשבון?
- תַחשִׁיב
- תשואה לפי עיר
- הופעה טובה יותר
האם אתם מתכננים השקעה בשכירות על מנת לבנות את הנכסים שלכם? התכוננו לזיקנתך? לפני שהתחלתם ללכת ראשית, האם התפניתם להעריך את תשואת ההשכרה של ההשקעה שלכם, במילים אחרות, מה זה יביא לכם בפועל, תוך הקפדה לא להשמיט את החיובים או את המסים שאתם חייבים? לשלם לך למשל? לא להיבהל. Linternaute.com פירט את הדברים העיקריים עבורך.
כיצד מחשבים את רווחיות השכירות של בית?
רווחיות השכירות של בית נמדדת על ידי השוואה בין סכום השכירות שניתן לגבות לבין מחיר הרכישה של הנכס. אבל צריך לחדד את החישוב הבסיסי הזה. במציאות, ישנם שלושה סוגים של החזרות:
- רווחיות גולמית , המתקבלת פשוט על ידי חלוקת סכום השכירות השנתי בעלות הנכס. התוצאה מוכפלת במאה. השכרת דירה בעלות של 200,000 אירו, המאפשרת לבקש דמי שכירות חודשיים של 500 אירו, תהיה עם רווחיות גולמית של 3%.
- הרווחיות נטו , המתקבלת בניכוי מהתוצאה הקודמת את החיובים השונים המוטלים על הבעלים: חיובים שאינם ניתנים להשבה, כל עלויות הניהול (אם ניהול הנכס הופקד על סוכנות נדל"ן), שלא לדבר על ארנונה הסכום יכול להשתנות באופן דרמטי בהתאם לעיר.
- הרווחיות נטו נטו, המתקבלת בהתחשב במיסוי , ובמיוחד במיסוי הכנסות משכר דירה, ניכוי חיובים והטבות המס הנובעות מהיישום האפשרי של מערכת פטור ממס.
מה תשואת השכירות לעיר?
הערים הרווחיות ביותר אינן בהכרח כאלה שאנו חושבים ... פריז, למשל, איננה בחירה אופטימלית בגלל מחירי הרכישה האקספוננציאליים, שכמעט לא מפצים על ידי דמי השכירות. הנה, לדוגמא, דירוג של ערים המציעות תשואות שכירות מעניינות בשנת 2020 לדיור של 50 מ"ר (מקור: Les Échos / LPI-Se Loger):
- Limoges (7.2% תשואה שנתית ברוטו);
- נימס (7.1%);
- טולון (6.9%);
- אורלינס (6.2%);
- בורדו (3.9%).
כיצד להבטיח את תשואת השכירות הטובה ביותר?
אל תשכח שהשקעה בשכירות היא השקעה כמו כל אחרת: הרווחיות שלה אינה מובטחת . במקרה זה, זה תלוי בעצם בשני קריטריונים: איכות הנכס שנרכש, ומיקומו הגיאוגרפי .
- איכות הדיור משחקת על האטרקטיביות שלו בעיני הדיירים. משטח חדש או ישן, משטח גדול או קטן, ריק או מרוהט, שירותי יוקרה או לא ... כל אלה קריטריונים שישפיעו על אחוז התפוסה שלו, ויבטיחו הכנסות קבועות משכירות, תנאי מוחלט להשקעה בשכירות. הוא רווחי.
- ניתן לטעון שמיקום גיאוגרפי הוא הגורם העיקרי שיש לקחת בחשבון. עיר בה הנדל"ן יקר מדי תציע פחות רווחיות, גם אם דמי השכירות הנגבים בה גבוהים. בנוסף, סכום הארנונה (עד כמה אלפי יורו) יכול להשפיע רבות על רווחיות ההשקעה: יש לכלול מס זה בהחלט בחישוב!
הרווחיות של פרויקט שכירות תלויה אם כן באיזון טוב בין סוג הנכס הממוקד, מחירו ופוטנציאל השכירות שלו.