מערכת מאלרו מספקת הפחתת מס בגין רכישת נדל"ן שיש לשקם באזורים ספציפיים מאוד. עדכון בחוק הפטור ממס.
- פעולה
- תנאים
- אזורים
- כמות
- SCPI
החוק מ -4 באוגוסט 1962, המכונה חוק מלרו, תכנן בתחילה לקדם שיקום נדל"ן של מחוזות ישנים מסוימים, במטרה לשמור על המורשת האדריכלית הצרפתית. ככל שהטקסט משתנה, ולאחר יותר מ -50 שנות קיום, החוק מהווה כיום יותר רכב לפטור ממס מקרקעין. כעת הוא מאפשר להשיג הפחתת מס בתמורה לרכישת נכס בבניין לשיפוץ או שיקום מוחלט.. הנכס חייב להיות ממוקם במגזר מאוד מסוים, לרוב במרכזים ההיסטוריים של העיירות. אולם יתרון המס כפוף למספר תנאים, כולל התחייבות לשכירות, כפי שקורה במערכת פינל. חוק מלרו מכוון בעיקר לנישומי מיסים כבדים שהכנסתם בר קיימא.
כיצד עובדת ההשקעה של מלרו?
ההשקעה בשיקום נכסי מלרו מאפשרת לנישומים השוהים בצרפת להשיג הפחתת מס בתמורה לרכישת נכס הממוקם בבניין שיושלם עבודות שיפוצים.
מערכת מלרו, שעוצבה מחדש באופן קבוע, רואה משטרים שונים מתקיימים יחד. משטר "מאלרו הישן" נוגע למשל לפרויקטים שהחלו לפני 2009. מאז שנת 2009 הפך מנגנון מלרו ממערכת ניכוי על הכנסה חייבת למנגנון אמיתי להפחתת מס הכנסה.
מהם התנאים לקבלת הפחתת מס מלרו?
אף על פי שנרגעו מהרפורמות האחרונות, תנאי הזכאות ליתרון מלרו הם קפדניים למדי. רק בניינים הממוקמים באזורים ספציפיים זכאים (קרא למטה). לאחר מכן, השיפוץ חייב להיות מושלם: עליו להיות נוגע לבניין כולו, ולא רק לנכס שאתה קונה . בנוסף, עם סיום העבודות יש להשכיר את הנכס תוך 12 חודשים לתקופה מינימלית של 9 שנים . השכרה זו חייבת להיות חשופה (לא מרוהטת) ועליה להוות את בית המגורים העיקרי של הדייר. הדייר לא יכול להיות בן בית המס שלך, עולה או צאצא.
יש לציין כי כדי להפיק תועלת מחוק מלרו, לא ניתן לפזר את העבודות לתקופה של יותר משלוש שנים וכי יש לאמת את שחזור הבניין הנוגע בדבר על ידי אדריכל מבני צרפת .
אילו תחומים זכאים לחוק מלרו?
ישנם משטרים שונים של מלרו, אשר מתקיימים במקביל בשל שינויים רצופים בתקנות הייעוד של המכשיר. משטר "מאלרו הישן" נוגע לפרויקטים שהחלו לפני 2009 באזורים מוגנים, שכונות מושפלות ישנות ואזורי הגנה למורשת אדריכלית עירונית ונוף (ZPPAUP).
בשנת 2010 נוצרו אזורים לקידום אדריכלות ומורשת (AVAP). בכוונתם להחליף את ZPPAUP, הם שומרים על עקרונות היסוד שלהם. זה היה סוף סוף בשנת 2016 כי האזורים עברו רפורמה בפעם האחרונה.
החוק מיום 7 ביולי 2016 יצר אתרי מורשת ראויים לציון (SPR), שמקיפים את המגזרים המוגנים הישנים, AVAP ו- ZPPAUP. זהו המשטר הקיים כיום . לסיכום, מאז 9 ביולי 2016, עבודות השחזור של בניין זכאיות להפחתת מס מלרו כאשר הוא ממוקם:
- באתר מורשת יוצא דופן, כאשר הוא נושא תוכנית הגנה ושיפור (PSMV) או תוכנית שיפור אדריכלי (PVAP). מלבד תוכניות אלה, בניין הממוקם ב- SPR עשוי להיות זכאי גם להפחתת מלרו כאשר שיקוםו יוכרז ככלי עזר;
- ברובע מושפל ישן, כאשר שיקום הבניין מוכרז כעניין ציבורי;
- ברובע מושפל עם ריכוז גבוה של בתי גידול ישנים ומושפלים ונופל במסגרת התוכנית הלאומית להתחדשות עירונית (NPNRU).
כמה עולה הפחתת המס של מלרו?
סכום הפחתת המס הניתן על פי חוק מלרו מחושב על פי כמות העבודה שבוצעה. אולם הפחתת המס תלויה במיקום הבניין שישוחזר, באזורים הזכאים. הנה הפרט:
- במקרה של תוכנית הגנה ושיפור (PSMV), ההפחתה מסתכמת ב -30% מעלויות העבודה ;
- בשכונות מושפלות ישנות ובשכונות NPNRU, הירידה מסתכמת גם ב -30% ;
- במקרה של תוכנית קידום אדריכלות (PVAP), הפחתת המס נקבעת על 22% .
עם זאת, חוק מלרו כפוף לתקרת הוצאות עבור העבודות. נקבע על 100,000 יורו עד 2016, רף זה הועלה משנת 2017. תקרת ההוצאה היא כעת 400,000 יורו הפרוסה על פני 4 שנים , כלומר הפחתת מס מקסימאלית של 120,000 יורו לאורך התקופה.
האם אנו יכולים ליהנות מתוכנית Malraux ב- SCPI?
חברות השקעות נדל"ן (SCPI) הן פתרונות השקעות נדל"ן קולקטיביים. כמה מנויים מהווים יחד במטרה לרכוש נדל"ן, שלגביהם כל חבר משיג נתח המקביל להשקעתו. האינטרס של SCPI הוא אפוא להשקיע בנדל"ן על ידי איחוד הסיכון בין מספר משקיעים, שלא יהיו להם מגבלות ניהול.
אז דעו שאפשר לשלב את היתרונות שבחוק מלרו לבין אלו של SCPI. חוק מלרו מכוון למשקיעים גדולים. עם SCRI של Malraux, אשר כרטיס הכניסה יכול להיות עבורו כמה אלפי יורו, ניתן אפוא ליהנות מאותו יתרון מס, ללא האילוץ לרכוש נכס ישירות או לנהל אותו. או אפילו לבצע את העבודה בעצמך. הפחתת המס זהה לזו של מכשיר Malraux, עבור אותם תנאי זכאות לפרויקט, על סכום ההשקעה שלך ועל חלק העבודה שמגיע לך.